商圈分析

商圈是一個地理概念。從行業角度講，不同業種和業態的零售業者在一個相對集中的區域從事經營活動，這個區域的范圍就叫商圈。從零售業者的角度講，商圈是指店鋪能夠有效吸引顧客來店的地理區域。在許多大型項目（特別是房地產項目）的可行性論證中，商圈研究是必不可少的一個重要環節，特別是對商圈內的競爭狀況、業態類型、消費者特征以及經濟地理狀況等深入了解是進一步確定立項和制定經營策略的重要依據。

沈陽（恒略）在多年的市場研究中，通過不斷的總結和提高，逐漸完善了一套屬于自己的關于

“商圈研究模型”CDM (Commecial district Model)。

1、商圈的劃分

一般來講，商圈可分為三個層次，即核心商圈、次級商圈和邊緣商圈。

·  主要商業圈：在該商業圈的顧客占顧客總數的比率******，每個顧客的平均購貨額也******，顧客的集中度也較高；

·  次要商業圈：在該商業圈的顧客占顧客總數的比率較少，顧客也較為分散；

·  邊緣商業圈：在該商業圈的顧客占顧客總數的比率相當少，且非常分散。

2、商圈研究內容

商圈研究基本由4個方面構成：商圈范圍確定、商圈調查、資料分析和商圈結論。
具體而言，商圈研究指的是運用具有針對性的市場調研方法，對商圈的人口構成、競爭環境、消費特征、購買力等進行分析研究。

2.1、具體的研究項目包括

·  確定項目選址及商圈的范圍，確定商圈型態；

·  商圈所在區域商貿狀況、環境的優劣勢、道路交通狀況；

·  行業調查、經營業種業態、物業管理、經營模式；

·  人口數量、人口結構及常住 / 外來人口、消費特征、購買力和人文特征；

·  鎖定競爭對手，了解競爭對手的經營情況及經營策略；

·  影響商圈的其他市場因素，政策、法規、城市規劃等；

·  評估商圈的市場機會和發展潛力；

·  確定商業項目的戰略規劃方向及業務方向。

2.2、研究方法：

定性研究方法：商圈研究的定性調查技術包括小組座談會、專家意見法、深度訪談和現場觀察法等；
定量研究方法：商圈研究的定量調查技術包括入戶訪問、定點訪問以及電話訪問等；
數據分析技術：商圈研究所采用的數據分析技術為相關分析、判別分析、對應分析等；
機會分析技術：SWOT 分析、競爭分析、業態成長模式分析等。

3、商圈調查方法（數據采集方法）：

3.1、單純劃分法
這是***簡單的一種方法。也就是通過多種渠道，把搜集到的顧客地址標注出來，繪制成簡圖。然后把簡圖***外圍的點連接成一條封閉的曲線，該曲線以內的范圍就是商圈所在。簡圖需要標示出商圈東南西北大方向的位置，以及在此區域內的競爭店、人員集中的地段、大型集會場所等，道路、街巷也應該標示出來。此外，人流的走向、公共汽車站等也不能忽視。這種方法一般僅適用于原有店鋪欲獲取本身商圈資料時使用，它******的缺陷是，設定出來的商圈是有界限的。

3.2、抽樣調查法
在該商圈內，設置幾個抽樣點作為對當地商圈的實地了解和評估。抽樣的主要目的是了解主要人流的走向、人口和住戶數、交通狀況等。

3.3、詢問調查法
這是一種由經營者以詢問的方式向顧客了解情況、收集資料的調查方法。可以采用直接詢問、電話詢問、郵寄詢問、留置問卷等方式進行。這是一種常用的方法，通過這種方法取得的數據比較準確。

3.4、類推法
這是指通過現存分店的商圈狀況來類推擬開設分店的商圈范圍。具體講就是根據店鋪特性、選址特性、購買習慣、各種統計分析以及商圈特性等項目，推定諸條件接近現有分店的地區。即從現有分店的商圈狀況來預測、設定擬開分店的商圈。

4、商圈調查的基本流程

商圈調查可以分五個階段進行。

******階段：從宏觀上進行把握。
通過對各種權威性的統計數字與資料的分析，把握人口分布（包括增減傾向、零散分布、人口密度等）、生活行動圈（交通體系、產業結構、購物動向、地形特點等）、中心地區功能分布（行政區劃、商業概況）等總體情況，然后根據自己的開店政策確定目標區域，主要參照人口規模、地域發展性、商業飽和度等。

第二階段：實施對該特定區域的市場調查。
包括立地環境調查、商業環境調查、市場特性調查、競爭店調查等。市場調查的一般程序應該是：確定問題→擬定計劃與方法→制作表格→進行調查→資料整理→資料分析→市場評估。市場調查的目的就是要獲得準確的店鋪經營的相關資料，它關系到連鎖企業能否順利發展。因此

必須結合自身實際正確運用好商圈調查方法。

第三階段：通過市場調查，篩選出具體的目標地點，主要考察以下幾個方面的內容。

·  可以確保必要的家庭（人口）數的具體位置。如從道路、交通條件等考慮，何處較為有利？何處易受鐵路、河川等自然性阻礙？何處較有希望成為生活區和工業區的發展地？何處會成為人口聚集地？何處從商業環境上講較為有利？確認有無競爭店？能否在面積、停車場、商品構成、營業力等方面與競爭店形成差別比？何處是將來具有良好發展前景的地區？人口增長率、城市規劃政策是怎樣的？

·  對銷售額做出預測，粗略地確定商圈范圍。

第四階段：對具體的地址進行詳細調查，做出優劣、適宜性的具體評價。
主要內容有：土地房產的適用性。如土地面積是否合適？是否符合國家指定用途？道路的標志及該道路的價值判斷（交通量、透視性等）。對周圍環境狀況進行確認，包括對公共設施、游樂設施的確認；對將來發展余地的確認；對感覺上的明暗性做出判斷。

第五階段：根據土地房產的優劣順序，對該房產的每個必要條件做出確認。
經過對房產所有者、用途、面積的確認，經所有者的認可，制定出設店計劃書，經房產公司批準后，簽訂合同。